ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS DURCH EINEN VEREIDIGTEN SACHVERSTÄNDIGEN

DER FALL: Ein Bauträger errichtet ein Gebäude und veräußert die Miteigentumsanteile. Im Rahmen eines von der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens wird festgestellt, dass das Wärmedämmverbundsystem mangelhaft ist.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt, nachdem ein entsprechender Beschluss gefasst wurde, den Bauträger klageweise auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung der Mängel in Anspruch. Der Bauträger wird antragsgemäß verurteilt, legt gegen das Urteil jedoch Berufung ein. Der Bauträger macht geltend, dass der Anspruch auf Kostenvorschuss allein den jeweiligen Erwerbern zustehe. Darüber hinaus habe entsprechend der Regelung in den Bauträgerverträgen ein vereidigter Sachverständiger die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklärt. Die Gewährleistungszeit sei somit abgelaufen und der Anspruch auf Kostenvorschuss verjährt.

DIE ENTSCHEIDUNG: Das OLG Stuttgart weist die Berufung des Bauträgers zurück. Der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe das Recht zu, gegenüber dem Bauträger den Anspruch auf Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend zu machen. Der Anspruch auf Kostenvorschuss ist auch noch nicht verjährt, weil die Abnahme durch den vereidigten Sachverständigen unwirksam ist und mangels Abnahme die Gewährleistungszeit noch gar nicht begonnen habe.

STELLUNGNAHME: Der Entscheidung des OLG Stuttgart ist zuzustimmen. Inhaber des Anspruches auf Kostenvorschuss ist zwar sowohl bezüglich des Sondereigentums als auch bezüglich des Gemeinschaftseigentums jeder einzelne Erwerber, doch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann, wie hier geschehen, im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Bauträger durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen (sogenannte Vergemeinschaftung).

Die Regelung in den Bauträgerverträgen, wonach ein vereidigter Sachverständige die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erklären habe, ist unwirksam, weil die Erwerber hierdurch von ihrem gesetzlichen Recht, die Abnahme der Leistungen des Bauträgers selbst zu prüfen und zu erklären, in unzulässiger Weise ausgeschlossen werden.

Achtung: Die streitgegenständlichen Verträge zwischen dem Bauträger und den einzelnen Erwerbern wurden vor dem 01.01.2002 abgeschlossen, weshalb das OLG Stuttgart den § 634 I 2 BGB a.F., welcher bestimmt, dass der Anspruch auf Kostenvorschuss bereits vor der Abnahme geltend gemacht werden kann, zu berücksichtigen hatte. Der aktuelle § 634 BGB enthält diese Regelung nicht. In der Literatur und Rechtsprechung ist streitig, ob die Mängelansprüche des § 634 BGB n.F. dennoch vor der Abnahme Anwendung finden. Eine Entscheidung des BGH steht noch aus.