Auflassung (Eigentumsumschreibung) im Bautraegervertrag
AUFLASSUNG / EIGENTUMSUMSCHREIBUNG IM BAUTRÄGERVERTRAG
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ANSPRUCH AUF AUFLASSUNG TROTZ ZÜRÜCKBEHALTUNG VON 8,5% DER VERGÜTUNG
KG, URTEIL VOM 18.10.2022 - 7 U 41/21
Eine Regelung in einem Bauträgervertrag, nach der der Käufer die Zustimmung des Verkäufers zum Vollzug der Auflassung vor vollständiger Fertigstellung mit dem erreichten Bautenstand verlangen kann, wenn lediglich ein geringer Kaufpreis zur Zahlung offensteht und der Verkäufer mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug geraten ist, ist dahingehend auszulegen, dass jedenfalls ein offenstehender Betrag in Höhe von 8,5% des Gesamtkaufpreises noch als "geringer Kaufpreis" im Sinne der Vorschrift anzusehen ist.
ANSPRUCH AUF AUFLASSUNG TROTZ ZÜRÜCKBEHALTUNG VON 2,3% DER VERGÜTUNG
OLG NÜRNBERG, BESCHLUSS VOM 29.04.2022 - 13 U 4656/21
Die Verweigerung der Auflassung durch den Bauträger ist treuwidrig, wenn er die vertragliche Abwicklung erheblich verzögert hat, nach Aufrechnung des Käufers mit eigenen Forderungen wegen Ersatzvornahme und Mietausfall nur noch ein geringfügiger Restkaufpreis (hier: 2,3%) verbleibt und der Käufer einen Betrag an den Bauträger ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und ohne Erfüllungswirkung für den Kaufpreis gezahlt hat, der den Restkaufpreis erheblich übersteigt.
AUFLASSUNG ERST NACH VOLLSTÄNDIGER ZAHLUNG - REGELUNG IM BAUTRÄGERVERTRAG IST UNWIRKSAM
OLG ROSTOCK, BESCHLUSS VOM 21.12.2021 - 4 U 79/18
Die Klausel in einem vorformulierten Bauträgervertrag, wonach "die Vertragsparteien unabhängig von ihrer Leistungspflicht untereinander den Notar gemeinsam anweisen, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst zu veranlassen, wenn die Zahlung des gesamten Kaufpreises nachgewiesen ist", führt zu einem Verlust des Leistungsverweigerungsrechts des Erwerbers wegen Mängeln, benachteiligt diesen unangemessen und ist deshalb unwirksam.
ANSPRUCH AUF AUFLASSUNG TROTZ ZÜRÜCKBEHALTUNG VON 8% DER VERGÜTUNG
OLG MÜNCHEN, BESCHLUSS VOM 23.10.2020 - 27 U 2211/20 BAU
Hat der Erwerber einen Großteil der vereinbarten Vergütung bereits geleistet und behält er einen Teil der Vergütung wegen Mängeln zurück, kann die Auflassung und die Eintragungsbewilligung ins Grundbuch insoweit nicht verweigert werden, wenn die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstößt.
Es gibt keine feste Geringfügigkeitsgrenze. Erforderlich ist in jedem Einzelfall eine umfassende Würdigung der Gesamtumstände, wobei der betragsmäßig rückständige Teil der Leistung nur ein - wenngleich wesentliches - zu würdigeres Kriterium ist.
Eine ausstehende Restvergütung i.H.v. 8% kann im Einzelfall als geringfügig anzusehen sein.
AUFLASSUNG KANN NICHT VON ABNAHME ABHÄNGIG GEMACHT WERDEN
OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 24.10.2016 - 19 U 108/14
Im Bauträgerrecht beurteilt sich die Grundstücksübereignungspflicht nach Kaufvertragsrecht. Der Auflassungsanspruch des Erwerbers entsteht mit dem Abschluss eines wirksamen Bauträgervertrags, die Fälligkeit des Übereignungsanspruchs wird jedoch hinausgeschoben und von der Zahlung der geschuldeten Vergütung abhängig gemacht.
Voraussetzung der Auflassung ist die Bezahlung der geschuldeten Vergütung durch den Erwerber. Diese muss nicht mit der im Vertrag vereinbarten Vergütung identisch sein, sie kann infolge von Minderungen oder Aufrechnungen geringer, aber aufgrund wirksamer Sonderwunschvereinbarungen auch höher sein.
Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgers, wonach weitere Voraussetzung für dessen Verpflichtung zur Erklärung der Auflassung die Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums ist, ist unwirksam.
ANSPRUCH AUF AUFLASSUNG BESTEHT AUCH, WENN GERINGFÜGIGER TEIL DER VERTRAGSSUMME NOCH NICHT GEZAHLT
OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 24.10.2016 - 19 U 109/14
Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Auflassung erst erklären muss, wenn der Erwerber das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen hat, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.
Auch wenn der Erwerber den geschuldeten Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat, kann der Bauträger die Auflassung nicht verweigern, wenn diese Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils (hier: 1,2% des vereinbarten Kaufpreises), gegen Treu und Glauben verstößt.
BINDUNG DER AUFLASSUNG AN ABNAHME NICHT ZULÄSSIG
OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 24.10.2016 - 19 U 172/14
Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Auflassung erst erklären muss, wenn der Erwerber das Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgenommen hat, benachteiligt den Erwerber unangemessen und ist unwirksam.
Auch wenn der Erwerber den geschuldeten Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat, kann der Bauträger die Auflassung nicht verweigern, wenn diese Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils (hier: 2,6% des vereinbarten Kaufpreises), gegen Treu und Glauben verstößt.
PFLICHT ZUR EIGENTUMSUMSCHREIBUNG TROTZ OFENEM KAUFPREIS
OLG HAMBURG, URTEIL VOM 17.04.2015 - 9 U 35/14
Behält der Erwerber einer Eigentumswohnung 10% des Kaufpreises aufgrund von Mängeln zurück, besteht für den Bauträger dennoch die Pflicht, die Eigentumsumschreibung zu bewilligen. Der offene Kaufpreis mache nur einen geringen Teil des Kaufpreises aus, weshalb die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes an der Bewilligung der Eigentumsumschreibung durch den Bauträger gegen Treu und Glauben verstößt.
PFLICHT ZUR AUFLASSUNG BEI UNVERMÖGEN DES BAUTRÄGERS ZUR FERTIGSTELLUNG DES VERTRAGSGEGENSTANDES
OLG NAUMBURG, URTEIL VOM 14.04.2014 - 12 U 22/14
Vereinbaren die Parteien eines Bauträgervertrags, dass der Erwerber die lastenfreie Übereignung des Vertragsobjekts vor vollständiger Fertigstellung verlangen kann, wenn das Unvermögen des Bauträgers zur Fertigstellung der Baumaßnahme feststeht, liegt ein "Unvermögen" erst vor, wenn der Bauträger zur Leistung außerstande ist. Das Leistungshindernis muss für den Bauträger unüberwindbar sein, während ein Dritter die Leistung erbringen könnte.
Kann der Bauträger die zur Fertigstellung des Bauvorhabens erforderlichen Handwerker nicht bezahlen, ist das Tatbestandsmerkmal "Unvermögen" erfüllt. Somit kommt es entscheidend auf eine Zahlungsunfähigkeit i. S. v. § 17 Abs. 2 Satz 1 InsO an.
PFLICHT ZUR EIGENTUMSUMSVERSCHAFFUNG TROTZ EINBEHALT IN HÖHE VON 3,2 %
OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 15.11.2011 - 13 U 15/11
Ein Einbehalt in Höhe von ca. 3,2 % der Gesamtvergütung kann nicht mehr als geringfügig im Sinne des § 320 Abs. 2 BGB angesehen werden.
Mängelbeseitigungskosten haben bei der Ermittlung der Geringfügigkeit der Restforderung außer Betracht zu bleiben.
EIGENTUMSUMSCHREIBUNG TROTZ OFENEM RESTKAUFPREIS
OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 13.11.2007 - 13 U 3419/07
Der Bauträger ist zur sofortigen Auflassung verpflichtet, wenn lediglich 2% des Erwerbspreises zur Zahlung offenstehen und der Bauträger mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug geraten ist.
EIGENTUMSUMSCHREIBUNG GESCHULDET, WENN DIE EINFACHEN MANGELBESEITIGUNGSKOSTEN DEM OFFENEN RESTKAUFPREIS ENTSPRECHEN
LG HAGEN, URTEIL VOM 30.11.2006 - 6 O 102/03
Der Bauträger schuldet dem Erwerber die Eigentumsumschreibung gemäß § 242 BGB bereits dann, wenn er sich mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet und die einfachen Mängelbeseitigungskosten den noch nicht gezahlten Restkaufpreis erreichen.
KEINE PFLICHT ZUR EIGENTUMSÜBERTRAGUNG BEI OFENEM KAUFPREIS IN HÖHE VON 3,5 %
OLG KARLSRUHE, URTEIL VOM 18.07.2006 - 17 U 326/05
Der Bauträger kann die Übertragung des Grundstückseigentums auch dann unter Berufung auf sein Zurückbehaltungsrecht verweigern, wenn die verjährte Restkaufpreisforderung lediglich 3,5% des Kaufpreises beträgt und die Verjährung nur deshalb eingetreten ist, weil der Erwerber seinerseits von seinem Zurückbehaltungsrecht bis zur vollständigen Mängelbeseitigung Gebrauch gemacht hat.
EIN BAUTRÄGER KANN DIE AUFLASSUNG VERWEIGERN, AUCH WENN SEIN ZAHLUNGSANSPRUCH BEREITS VERJÄHRT IST
BGH, URTEIL VOM 19.05.2006 - V ZR 40/05
Ein Schuldner kann die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (Nichtzahlung der vereinbarten Vertragssumme) auch nach der Verjährung seines Anspruchs erheben, wenn dieser vor dem Eintritt der Verjährung entstanden und mit dem Anspruch des Gläubigers synallagmatisch verknüpft war - dass sich beide Ansprüche in unverjährter Zeit fällig gegenübergestanden haben, ist nicht erforderlich.
Da der Auflassungsanspruch des Erwerbers mit dem Abschluss eines wirksamen Grundstückskaufvertrages entsteht, kann der Bauträger die Auflassung verweigern, auch wenn sein Zahlungsanspruch bereits verjährt ist.
AUFLASSUNG TROTZ OFENEM KAUFPREIS
LG HEILBRONN, URTEIL VOM 11.07.2001 - 2 O 3003/00 IV
Befindet sich der Bauträger mit der Beseitigung von Mängeln in Verzug, deren Beseitigung nahezu die noch offenstehende Restvergütung aufbraucht, ist er zur sofortigen und unbedingten Auflassung und Bewilligung der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch verpflichtet.
KLAUSEL, NACH DERER DIE EIGENTUMSUMSCHREIBUNG ERST BEI ZAHLUNG DES VOLLEN KAUFPREISES ERFOLGT, IST UNWIRKSAM
BGH, URTEIL VOM 07.06.2001 - VII ZR 420/00
Die folgende Klausel in allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrages:
"Der amtierende Notar wird angewiesen, den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst dann zu stellen, wenn der in bar zu entrichtende Kaufpreis ... voll gezahlt ist."
benachteiligt den Klauselgegner hinsichtlich der Pflicht zur Vorleistung unangemessen und ist daher wegen eines Verstoßes gegen das AGBG unwirksam.
Der Erwerber kann mit einem Schadensersatzanspruch wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum aufrechnen oder den Erwerbspreis mindern, wenn der Bauträger als alleiniger Eigentümer durch die endgültige Verweigerung der Nachbesserung zu erkennen gibt, daß er nicht bereit ist, an der Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche mitzuwirken.
PFLICHT ZUR AUFLASSUNG AUCH OHNE ABNAHME DES GEMEINSCHAFTSEIGENTUMS
OLG NÜRNBERG, BESCHLUSS VOM 18.05.2001 - 2 W 1363/01
Der Erwerber kann vom Bauträger die Auflassung (Eigentumsumschreibung) der Eigentumswohnung verlangen, wenn der Kaufpreis von ihm vollständig gezahlt und die Abnahme des Gemeinschaftseigentums berechtigt verweigert wurde.
ÜBEREIGNUNG SETZT IN DER REGEL DIE VOLLSTÄNDIGE ZAHLUNG VORAUS
OLG CELLE, URTEIL VOM 08.06.2000 - 22 U 88/99
Wird in einem Bauträgervertrag vereinbart, dass das verkaufte Hausgrundstück an den Erwerber aufgelassen und übereignet wird, wenn der Erwerber seiner vertraglichen Zahlungsverpflichtung nachgekommen ist, so kann der Erwerber grundsätzlich erst dann die Übereignung verlangen.
Im Ausnahmefall kann der Erwerber auch ohne vollständige Zahlung die Übereignung verlangen. Solch ein Ausnahmefall liegt zum Beispiel vor, wenn der Erwerber selbst den Bau mit eigenen Handwerkern vollendet, weil der Bauträger über Monate hinweg schuldhaft nicht weitergebaut hat.
ANSPRUCH AUF ÜBERGABE, AUCH WENN NOCH 3,3 % DES KAUFPREISES OFFEN
OLG FRANKFURT, URTEIL VOM 24.11.1999 - 21 U 95/99
Ausnahmsweise kann der Erwerber nach Treu und Glauben vom Bauträger die Übergabe verlangen, obwohl früher fällige Raten teilweise noch nicht gezahlt sind, wenn der ausstehende Betrag mit rund 3,3 % vom Kaufpreis "verhältnismäßig geringfügig" ist.
PFLICHT ZUR AUFLASSUNG, WENN ERWERBER WIRKSAM MIT VERGÜTUNGSANSPRUCH AUFGERECHNET HAT
LG MÜNCHEN I, BESCHLUSS VOM 14.07.1989 - 18 O 7669/89
Der Käufer kann trotz eines formularmäßigen Aufrechnungsverbotes vom Bauträger die Auflassung einer Eigentumswohnung verlangen, wenn er gegen den Restkaufpreis mit einem Anspruch auf Vorschuß zur Mängelbeseitigung die Aufrechnung erklärt.