RATENZAHLUNG / ABSCHLAGSZAHLUNG IM BAUTRÄGERVERTRAG

§ 650v BGB: „Der Unternehmer kann von dem Besteller Abschlagszahlungen nur verlangen, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche vereinbart sind.“

Die Abschlagszahlungsverordnung ist eine Verordnung auf Grund von Artikel 244 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch.

§ 1 AbschlagszahlungsVO:

"In Werkverträgen, die die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks auf einem Grundstück zum Gegenstand haben und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthalten, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen, kann der Besteller zur Leistung von Abschlagszahlungen entsprechend § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung unter den Voraussetzungen ihres § 3 Abs. 1 verpflichtet werden.

Unter den Voraussetzungen des § 7 der Makler- und Bauträgerverordnung kann der Besteller auch abweichend von ihrem § 3 Abs. 1 und 2 zur Leistung von Abschlagszahlungen verpflichtet werden.

§ 650m Absatz 2 und 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs findet Anwendung."

Aus der MaBV ergibt sich, dass ein Bauträger, wenn er keine Sicherheit i.S.v. § 7 MaBV stellt, Vermögenwerte des Bestellers nur entgegennehmen darf, wenn folgende sog. allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen:

  • Rechtswirksamkeit des Bauträgervertrages
  • Sicherstellung des Anspruchs des Bestellers auf Eigentumsübertragung
  • Sicherung der Lastenfreistellung des Vertragsobjektes (Urteile zur Lastenfreistellung des Baugrundstücks finden Sie hier >>>)
  • Erteilung der Baugenehmigung

Liegen die vorgenannten allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen vor, darf ein Bauträger Abschlagszahlungen in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend des Bauablaufs gemäß § 3 Abs. 2 MaBV entgegennehmen.

Urteile zur Bezugsfertigkeitsrate finden Sie hier >>>
Urteile zur Fertigstellungsrate / Schlussrate finden Sie hier >>>

Verstöße gegen die MaBV können zur Folge haben, dass der gesamte Zahlungsplan nichtig ist und sich die Fälligkeit der Vergütung nach § 641 BGB richtet.

Urteile zum Anspruch auf Rückzahlung von unter Verstoß gegen die MaBV geleistete Zahlungen finden Sie hier >>>

In einigen Fällen besteht sogar ein direkter Anspruch gegenüber dem Geschäftsführer einer Bauträger-GmbH. Urteile hierzu finden Sie hier >>>

Zur Frage, innerhalb welcher Frist der Anspruch eines Bauträgers auf Abschlagszahlungen verjährt und wann die Verjährungsfrist beginnt, gibt es unterschiedliche Ansichten.

Urteile zur Verjährungsfrist finden Sie hier >>>
Urteile zur Fälligkeit finden Sie hier >>>



Bitte beachten Sie meine Hinweise zum Haftungsausschluß.   >>>

KEIN ANSPRUCH AUF ABSCHLAGSZAHLUNGEN BEI WESENTLICHEN MÄNGELN

LG TÜBINGEN, URTEIL VOM 23.11.2020 - 7 O 377/18

Ein Zahlungsplan, dem bei kundenfeindlichster Auslegung nicht zu entnehmen ist, dass die Abschlagszahlungen bei wesentlichen Mängeln nicht fällig werden, ist unwirksam.

BAUTRÄGER DARF ABSCHLAG ERST FORDERN, WENN DER DAZUGEHÖRIGE BAUABSCHNITT FERTIGGESTELLT IST

OLG SCHLESWIG, URTEIL VOM 02.10.2019 - 12 U 10/18

Die MaBV verbietet dem Bauträger als Gewerbetreibenden die Entgegennahme von Zahlungen, sofern nicht die in §§ 3, 4, 7 MaBV genannten Bedingungen eingehalten werden.

Nach Sinn und Zweck der MaBV dürfen Zahlungen des Erwerbers erst dann erfolgen, wenn der dazugehörige Bauabschnitt fertig gestellt ist.

Eine Regelung im Bauträgervertrag, die den Erwerbern die Möglichkeit der freiwilligen Abschlagszahlung vor Fälligkeit der betreffenden Rate eröffnet, ist aufgrund des Verstoßes gegen § 3 Abs. 2, § 7 MaBV i.V.m. § 12 MaBV gem. § 134 BGB nichtig.

UNWIRKSAMKEIT DER RATENZAHLUNGSREGELUNG IM BAUTRÄGERVERTRAG

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 25.10.2016 - 9 U 34/16

Weicht ein Bauträgervertrag zu Ungunsten des Erwerbers von der Ratenregelung des § 3 Abs. 2 MaBV ab, hat dies die Unwirksamkeit der gesamten Ratenregelung (nicht des ganzen Bauträgervertrages) zur Folge.
An die Stelle der nichtigen Vereinbarung tritt die Vorschrift des § 641 BGB, so dass erst mit der Abnahme Zahlung der Gesamtvergütung verlangt werden kann.

ABSCHLAGSZAHLUNGSVEREINBARUNG NICHTIG - FÄLLIGKEIT RICHTET SICH NACH § 641 BGB

LG KARLSRUHE, URTEIL VOM 12.02.2016 - 10 O 477/15

Die Parteien eines Bauträgervertrages haben die Möglichkeit, für die Zahlung des Entgelts Abschlagszahlungen vorzusehen, die vom Besteller abhängig vom Baufortschritt entrichten sind.

Der Bauträger kann nach § 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV bis zu sieben Raten entsprechend dem Bauablauf bilden, in denen er die Zahlungen des Bestellers entgegennehmen darf. Diese sieben Raten müssen schon im Bauträgervertrag festgelegt sein.

Ist die Vereinbarung zur Ratenzahlung unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Fälligkeitsregelung des § 641 BGB.

ABSCHLAGSZAHLUNGSVEREINBARUNG NICHTIG - ABSCHLAGSZAHLUNGEN RICHTEN SICH NACH BGB

OLG MÜNCHEN, URTEIL VOM 17.03.2015 - 9 U 1662/11

Findet die MaBV Anwendung und ist der vereinbarte Zahlungsplan wegen Verstoßes gegen § 3 Abs. 2 MaBV nichtig, kann der Auftragnehmer Abschlagszahlungen (nur) nach den gesetzlichen Vorschriften des BGB verlangen.

VERSTOSS GEGEN § 3 ABS. 1, § 3 Abs. 2 MaBV = ABSCHLAGSZAHLUNGSVEREINBARUNG NICHTIG

BGH, URTEIL VOM 07.11.2013 - VII ZR 167/11

Eine Vereinbarung zwischen einem Bauträger und einem Erwerber über die Fälligkeit der von dem Erwerber zu leistenden Abschlagszahlungen, die gegen § 3 Abs. 1, § 3 Abs. 2, § 12 MaBV verstößt, ist gemäß § 134 BGB nichtig. Die Nichtigkeit erfasst ausschließlich die von § 3 Abs. 1, § 3 Abs. 2 MaBV abweichende Vereinbarung und berührt die Wirksamkeit des Vertrages im Übrigen nicht. An die Stelle der nichtigen Vereinbarung tritt § 641 Abs. 1 BGB, so dass mit der Abnahme die Zahlungsverpflichtung des Auftraggebers fällig wird.

Erfüllt der Erwerber in einem solchen Fall vor der Abnahme seine Zahlungspflichten, verstößt die Entgegennahme der Zahlungen durch den Bauträger gegen ein gesetzliches Verbot. Dem Erwerber steht deshalb ein Bereicherungsanspruch aus § 817 Satz 1 BGB zu, der nach § 818 Abs. 1, § 100 BGB das Recht umfasst, von dem Bauträger die Herausgabe der gezogenen Nutzungen in Form von Zinszahlungsersparnissen zu verlangen. Dieser Anspruch ist nach § 813 Abs. 2 BGB grundsätzlich nicht ausgeschlossen.

RATENZAHLUNGSREGELUNG UNWIRKSAM = KEINE VORLEISTUNGSPFLICHT DES ERWERBERS

OLG ZWEIBRÜCKEN, URTEIL VOM 04.04.2014 - 8 U 53/12

Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "30% der Vertragssumme vor Beginn der Erdarbeiten" fällig sind, ist unwirksam und begründet keine Vorleistungspflicht des Erwerbers.

VERSTOSS GEGEN § 3 Abs. 2 MaBV = ABSCHLAGSZAHLUNGSVEREINBARUNG NICHTIG

OLG NAUMBURG, URTEIL VOM 13.11.2009 - 10 U 20/09

§ 12 MaBV verbietet dem Bauträger den Abschluss einer Abschlagszahlungsvereinbarung, die zulasten des Erwerbers von der Regelung des § 3 Abs. 2 MaBV abweicht. Damit wird der Erwerber insbesondere davor geschützt, dass der Bauträger Vermögenswerte entgegennimmt, ohne dass der mit § 3 Abs. 1 MaBV bezweckte Mindestschutz gewährleistet ist. Ein solcher Schutz ist bei einem Verstoß gegen § 12 MaBV nur durch die Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung zu erreichen.

Einem bereicherungsrechtlichen Rückforderungsanspruch kann allerdings § 813 Abs. 2 BGB entgegenstehen, sofern nicht der Schutz des Erwerbers die Rückzahlung der vor Fälligkeit geleisteten Zahlungen nach Sinn und Zweck der MaBV gebietet. Wenn und soweit der Erwerber Zahlungen geleistet hat, die bei wirksamer Vereinbarung eines Zahlungsplans im Rahmen des § 3 Abs. 1, Abs. 2 MaBV nicht zu beanstanden wären, ist der von der MaBV bezweckte Schutz des Erwerbers bereits verwirklicht, so dass einem Rückforderungsanspruch § 813 Abs. 2 BGB entgegensteht.

BEI EINEM VERSTOSS GEGEN § 3 ABS. 2 MABV IST DIE GESAMTE ZAHLUNGSVEREINBARUNG UNWIRKSAM

OLG DÜSSELDORF, URTEIL VOM 14.10.2008 - 23 U 5/08

Rechtsfolge der Abweichung einer Zahlungsvereinbarung vom § 3 Abs. 2 MaBV zu Lasten des Erwerbers ist, dass die gesamte Zahlungsvereinbarung nach § 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB nichtig ist. Die infolge der Nichtigkeit der Zahlungsvereinbarung entstandene Lücke kann nicht durch Rückgriff auf § 3 Abs. 2 MaBV geschlossen werden. An die Stelle der nichtigen Vereinbarung tritt vielmehr § 641 Abs. 1 BGB; der übrige Vertragsinhalt bleibt aber von der Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung unberührt.

§ 641 ABS. 1 BGB ERSETZT NICHTIGE ABSCHLAGSZAHLUNGSVEREINBARUNG

BGH, URTEIL VOM 22.03.2007 - VII ZR 268/05

An die Stelle einer nach § 3 Abs. 2, § 12 MaBV i. V. mit § 134 BGB nichtigen Zahlungsvereinbarung tritt als Ersatzregelung weder der Zahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV noch § 632 a BGB, sondern § 641 Abs. 1 BGB.

§ 641 ABS. 1 BGB ERSETZT NICHTIGE ABSCHLAGSZAHLUNGSVEREINBARUNG

BGH, URTEIL VOM 22.12.2000 - VII ZR 310/99

Eine Abschlagszahlungsvereinbarung in einem Bauträgervertrag ist insgesamt nichtig, wenn sie zu Lasten des Erwerbers von § 3 Abs. 2 MaBV abweicht.

Die Nichtigkeit der Abschlagszahlungsvereinbarung führt nicht zur Nichtigkeit der übrigen vertraglichen Vereinbarungen.

Der Abschlagszahlungsplan des § 3 Abs. 2 MaBV tritt nicht als Ersatzregelung an die Stelle einer nichtigen Abschlagszahlungsvereinbarung.

An die Stelle einer nichtigen Abschlagszahlungsvereinbarung tritt § 641 Abs. 1 BGB.

§ 641 ABS. 1 BGB ERSETZT NICHTIGE ABSCHLAGSZAHLUNGSVEREINBARUNG

BGH, URTEIL VOM 22.12.2000 - VII ZR 311/99

Weicht ein Abschlagszahlungsplan zum Nachteil des Erwerbers von § 3 Abs. 2 Nr. 1 MaBV ab, ist er nichtig. An die Stelle eines nichtigen Abschlagszahlungsplans tritt § 641 Abs. 1 BGB. Die Wirksamkeit des Bauträgerertrages im übrigen bleibt unberührt.